Дачный участок или загородный дом – объект недвижимости, продажа которого должна проходить с соблюдением всех требований. Если на территории находятся спорные капитальные строения или с обременением, с дальнейшей передачей прав собственности возникнуть проблемы. Также распространен вопрос, связанные с необходимостью проведения межевания.
Возможна ли продажа земли без межевания?
Отсутствие опыта в решении юридических вопросов создает проблемы в случае продажи недвижимости. Многие интересуются, можно ли продать земельный участок без межевания, так как для выполнения подобной работы нужно несколько дней, нанимается компания, предоставляющая соответствующие услуги. В соответствии с Федеральным Законом Ф-3 №218 (2015 год), прямое требование прохождение подобной процедуры отсутствует. Однако, в Ф3-218 есть некоторые противоречия, так как в нем содержится пункт об обязательном межевании территории, но юристы могут провести сделку без выполнения подобной работы при условии соблюдения нескольких требований:
- заключается нотариальное заверение обеих сторон, указывается отсутствие претензий;
- будущий владелец дает гарантии о проведении процедуры для дальнейшего оформления кадастрового паспорта.
Для получения гарантий покупатель должен тщательно проверить садовый участок или другой объект недвижимости на юридическую чистоту. В этом случае вероятность, что покупатель столкнется с проблемами в будущем, существенно снижается. Для подобной работы привлекаются профессиональные юристы.
Отдельно рассматривается продажа доли участка. Согласно действующему законодательству, оформить подобную сделку без предварительного межевания не получится.
Особенности сделки купли-продажи
При изучении вопроса, можно продать землю без межевания или нет, следует разобраться со всеми возможными нюансами. Покупатель в первую очередь рассматривает риски, с которыми он сталкивается, продавец – сложностями, приводящими к увеличению затрат и требующегося времени.
Сложности
Продажа любой земли официально регистрируется, для чего должно быть достаточно документов. Сложности, возникающие в рассматриваемом случае, связаны с несколькими моментами:
- после составления паспорта и кадастрового плана фактическая площадь может быть уменьшена;
- с владельцами соседних участков возникают спорные вопросы по месту прохождения границы;
- при составлении документов дарения или наследования также возникают юридические проблемы;
- если спорные моменты с соседями рассматриваются в суде, нет необходимых доказательств для подтверждения отстаиваемой позиции;
- процедура проводится официально и считается законной, но все же противоречит некоторым пунктам действующего законодательства.
Именно поэтому многие обращаются в компанию, которые могут провести межевание загородного дома или участка. Это позволит избежать многих проблем.
Возможные риски
Многие риски связаны с ранее приведенными сложностями. Покупатели подобных участков начинают отношения со своими соседями с конфликта, так как при возведении заборов используются спорные границы. Наблюдается и снижение оценочной стоимости объекта из-за уменьшения площади.
При проведении строительных работ до межевания есть вероятность, что в дальнейшем возведенные постройки будут подлежать сносу. Подобное решение принимает суд при возникновении споров.
Какие возникают сложности при продаже подобного участка
Часть участка или он весь продаются без проведения подобной процедуры. Однако, в некоторых случаях возникают серьезные проблемы. Они связаны со спорами, которые возникают с соседями. Также юристы не смогут оформить некоторые документы, к примеру, при составлении завещания.
Нарушение действующего законодательства приводит к наложению обременения. При разделении долевого имущества предусмотрено согласование границ, что сложно сделать без предварительного межевания.
Как продать неразмежеванный участок?
Несмотря на нарушение некоторых пунктов законодательства, провести продажу участка меж межевания можно. Для этого соблюдения определенная очередность оформления:
- заключается соглашение, в котором обе стороны указывают на отсутствие претензий;
- составляется дополнительный договор с указанием условий передачи задатка, случи его возврата;
- покупатель заключает договор с компанией, которая отправит геодезиста для исследования участка;
- подготавливаются документы для постановки на кадастровый учет, они отправляются в соответствующий орган;
- осуществляется оформление кадастрового паспорта, в котором указываются границы с учетом корректировки;
- деньги, указанные в заключенном договоре купли-продажи, передаются;
- составляется новое свидетельство, которое подтверждает факт передачи прав собственности.
Подобную процедуру нельзя назвать сложной. Однако, продавец на этапе предварительного соглашения должен указать потенциальному покупателю, что придется проводить межевание и оплачивать предоставление подобной услуги. Самостоятельно сделать это не получится, так как требуется соответствующая лицензия.
Влияние определенных границ на цену
Межевание участка проводится довольно часто. На стоимость влияет несколько факторов. Они следующие:
- возникали ли споры с соседями по месту прохождения границ;
- насколько сложен участок для геодезической оценки;
- проходят ли судебные разбирательства в отношении объекта недвижимости;
- есть ли обременения;
- наличие лесных массивов и водоемов;
- есть ли перепад высоты рельефа.
Именно поэтому проводится предварительная оценка, которая позволит понять, какие дополнительные затраты понесет одна из сторон при продаже подобного объекта недвижимости. Зачастую это оговаривается до начала оформления договора купли-продажи и других сопутствующих документов. В большинстве случаев ни одна из сторон не желает нести дополнительные неоговоренные заранее затраты. Поэтому заключение сделки и передача прав собственности может быть сорвана.